Порядок регистрации аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Оформление земельного участка в аренду позволяет получить его во временное пользование по более низкой цене и именно на тот срок, который необходим арендатору .

Поэтому такие сделки пользуются большим спросом со стороны как физических, так и .

При этом отношения сторон должны быть официально оформлены при помощи специального документа - договора аренды земельного участка. Его виды, а также основные особенности составления стоит рассмотреть далее более подробно.

Договор аренды представляет собой документ, согласно которому определенный объект (в данном случае - земельный участок) передается от его собственника заинтересованному лицу во временное пользование и на условиях оплаты. При этом собственник является арендодателем, а заинтересованное лицо - арендатором.

В правовой практике договор аренды может быть представлен в двух видах:

Краткосрочная аренда

В этом случае сделка заключается на период до 5 лет, после чего либо прекращает свое действие, либо продлевается сторонами.

Если срок составляет менее 1 года, то при оформлении сделки появляются некоторые особенности.

В частности, главной из них является тот факт, что заключенный договор не нужно регистрировать в Росреестре, что значительно снижает как денежные, так и временные расходы. В частности, не нужно оплачивать , готовить пакет необходимых документов, подавать их на рассмотрение и ожидать в течение определенного времени.

Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.

Долгосрочная аренда

В этом случае отношения между сторонами оформляются на более длительный период - от 5 до 49 лет. Последний указанный срок (то есть 49 лет) является максимальным периодом, на который может быть заключен договор.

При этом документ должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре, поскольку его действие начинается как раз с момента регистрации.

Единственное отличие между этими видами договоров - это необходимость или ее отсутствие, а также срок действия отношений. Во всем остальном между ними нет никаких различий - как в общих правилах составления, так и в существенных условиях.

Правила составления

Договор аренды, как и любое другое гражданско-правовое соглашение, имеет существенные и дополнительные . К первой группе относятся такие условия, без наличия которых документ будет считаться недействительным и незаключенным.

Дополнительными же являются все остальные, которые вносятся в договор по решению сторон, но обязательными не являются.

Для начала стоит рассмотреть существенные условия, которые включают в себя:

1. Предмет сделки.

Предметом является собственно тот земельный участок, который и предоставляется в аренду. При этом необходимо, чтобы при описании участка были отмечены все его характеристики, а именно:

• адрес или точное месторасположение;
• площадь;
• кадастровый номер.

Стоит учесть, что без постановки участка на кадастровый учет сдать его в аренду не получится. Также собственник должен указать, на основании какого именно документа он им владеет. В частности, это может быть свидетельство о праве собственности, договор дарения, купли-продажи, мены и т. п.

2. Арендную плату.

Поскольку арендные отношения не могут носить безвозмездный характер (за исключением некоторых случаев, описанных в ), условие об оплате обязательно должно быть включено в договор.

• паспорта обеих сторон;
• правоустанавливающие документы на участок;
• согласие на сделку от других собственников (если земля находится в долевой собственности);
• кадастровый паспорт;
• доверенность (если одна из сторон действует через своего представителя).

После составления договор подписывается сторонами в двух экземплярах, для каждой из них. Стоит учесть, что обязательного нотариального удостоверения он не требует - юрист может привлекаться только в добровольном порядке и по желанию сторон.

Если документ заключен более чем на год, его необходимо обязательно отнести на государственную регистрацию. Для этого потребуется еще один экземпляр соглашения, паспорта сторон, а также документы на участок и квитанция об оплате госпошлины (ее размер для физических лиц составляет 1000 руб.).

Обратиться с о регистрации и пакетом подготовленных документов может как собственник, так и арендатор. Они рассматриваются в течение 20 рабочих дней после подачи (то есть общий срок ожидания будет около месяца).

Особенности изменения

Если договор заключается на длительный срок (в особенности на несколько лет или даже десятилетий), то вполне естественное, что за этот период может не один раз возникнуть необходимость внесения в него некоторых изменений. В частности, это может быть:

Изменение арендной платы

Это условие изменяется чаще всего, что связано с быстрым ростом цен на недвижимость на рынке и многими другими факторами. Чтобы изменение этого условия стало более законным и быстрым, необходимо еще на моменте заключения договора внести в него соответствующий пункт. В частности, можно указать о периодическом пересмотре цены или ее индексации по отношению к среднерыночной (например, раз в году).

Смена одной из сторон сделки

Это бывает необходимо, если права собственности на земельный участок передаются другому лицу. Данная ситуация возможна в случае смерти собственника (то есть в порядке наследования) либо при оформлении дарения или купли-продажи.

Ограничения по участку

Например, собственник может ограничить цели использования земли, если до этого такое условие не было включено в документ. Однако все это должно происходить в рамках тех целей, которые допускаются по отношению к конкретному участку законодательством.

Необходимые изменения обязательно должны быть оформлены документально, при помощи дополнительного соглашения к договору.

В нем указываются конкретные изменения, которые вносятся, со ссылкой на соответствующий пункт основного документа.

Также в соглашение вносятся:

• реквизиты обеих сторон (их ФИО, адрес проживания и регистрации, паспортные данные);
• дата составления;
• данные основного договора (его номер, название, дата подписания).

После оформления данное соглашение подписывается обеими сторонами!

Также его необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре. Стоит учесть, что внесение изменений происходит только в том случае, если на них согласны обе стороны. Если данного согласия нет, то сделка либо расторгается, либо продолжает действовать на прежних условиях.

Сущность и значение предварительного договора

Помимо основного договора, в гражданско-правовой практике применяется еще и предварительный, при составлении которого существуют определенные особенности. В частности, он представляет собой документ, в котором стороны закрепляют намерение в дальнейшем заключить между собой договор аренды. Объектом данного документа выступают именно эти намерения по дальнейшему оформлению сделки.

При этом все условия, которые отображаются в предварительном договоре, в дальнейшем должны быть перенесены в основной документ. В частности, не должна меняться арендная плата, срок длительности соглашения, разрешенный вид использования участка и т. п. Однако данные условия все же могут быть изменены, но только при условии согласия на это обеих сторон.

Предварительный договор заключается как раз с целью закрепления определенных условий и их сохранения в будущем в ситуациях, когда аренда не может быть оформлена по различным причинам. Например, из-за отсутствия у одной из сторон необходимых документов или денежных средств, по причине наложения на участок временного обременения и т. п.

Данный документ имеет законную силу официальной юридической сделки, поэтому в случае несоблюдения его условий стороны могут быть привлечены в определенной ответственности.

Конкретные меры наказания за это определяются действующим законодательством, а также закрепляются в соглашении.

Также в документе обязательно указывается, когда именно должен быть заключен основной договор.

Это может быть:

• конкретная дата (например, с 1 января 2017 года);
• временной период (через 3 месяца после подписания предварительного документа);
• наступление определенного события (например, постановка участка на кадастровый учет или оформление прав собственности на него).

Выбор конкретного способа, при помощи которого определяется начало срока действия сделки, напрямую зависит от того, по какой причине она откладывается. В любом случае к этому моменту стороны должны подготовить основной договор и подписать его, как только наступит этот срок.

При заключении договора аренды не существует каких-либо особых сложностей или рисков, поскольку с его помощью не происходит передачи прав собственности или отчуждения земельного участка. Однако документ все равно должен составляться с учетом требований законодательства, поскольку в противном случае его могут просто признать недействительным.

Приобрести земельный участок в настоящее время можно путем взятия в аренду или покупки. Застройщики не всегда четко понимают разницу между этими формами владения, считая аренду менее затратным вариантом. Этот показатель – не главное отличие.

Арендуя землю, вы получаете право владения на определенное время при условии целевого использования и своевременной оплаты. Собственником земли при этом вы не становитесь, а это значит, что у вас нет права продавать ее, использовать как залог при получении кредита и т. д. Максимальный срок аренды – 49 лет, но это не означает, что по его истечении землю у вас отберут. Теоретически, при определенных обстоятельствах, договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Право собственности на земельный участок возникает при покупке. Землю в этом случае можно продать, обменять, подарить, передать по наследству и т. д. Использовать землю собственник может только по ее целевому назначению, которое оговаривается при заключении договора купли-продажи.

Законы Российской Федерации позволяют любому гражданину страны арендовать участок земли в любой точке России. Ограничения существуют только для иностранцев и лиц без гражданства. Впрочем, сложности даже в этом случае заключаются в сборе дополнительных документов.

Начинается оформление документов для аренды земли с подписания договора, составленного на основании земельного законодательства. В договоре перечислены права и обязанности арендодателя и срок действия аренды. Государство в данном случае выступает в качестве собственника земли и действует через официального представителя.

Аренда земли часто происходит через участие в аукционах, особенно при оформлении участка под застройку. Организация таких аукционов находится в ведении государственных или муниципальных органов.

Земельный участок, выставляемый на аукционные торги, должен быть описан в соответствии с существующими правилами, информация излагается в следующей последовательности:

• обозначение границы земельного участка;
• целевое назначение и категория земли;
• кадастровый номер;
• площадь и месторасположение участка.

При оформлении документов для аренды земли важно указать срок аренды. Если срок больше одного года или не указан, необходима регистрация в ЕГР. В документе содержатся условия и сроки оплаты аренды. Без конкретных указаний, оплата производится из расчета аналогичных платежей за сходное имущество. Законодательство запрещает арендодателю изменять арендную плату чаще, чем один раз в год по соглашению сторон.

Чтобы договор об аренде земли вступил в силу, он должен быть зарегистрирован в государственных органах. Для этого необходимо приготовить следующие документы:

• Удостоверение личности владельца или его официального представителя (ксерокопия).
• Доверенность и учредительные документы, заверенные у нотариуса (копия).
• Кадастровый номер.
• Документы по договору аренды
• Квитанция об оплате госпошлины (копия и оригинал).

Федеральным законом №171 от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» внесены изменения в действующие правила. Новшества направлены на более подробное урегулирование операций с земельными участками, принадлежащими государству или муниципальным образованиям. Закон вступил в силу 01.03.2015 г. С этого времени при аренде земли, связанной с использованием недр, в договоре должно содержаться условие об обязательной рекультивации. Участки земли, находящиеся у береговой полосы, могут быть сданы в аренду только при условии свободного доступа граждан к водному объекту.

Также претерпели изменения договора аренды участков, предоставляемых для комплексного освоения территории или для дачного хозяйства. Арендатор должен заключать договор о комплексном освоении территории, а арендаторы-дачники готовят проекты планировки и межевания земли и проводят кадастровые работы.

Законодательство на данную тему смотрите .

Договор аренды земельного участка имеет право оформить:

• Собственник капитальных зданий, строений, сооружений;
• Землепользователи, оформляющие договор аренды для строительства объекта за счет бюджетных средств;
• Землепользователи, оформляющие соглашение о вступлении в договор со множественностью лиц на стороне арендатора

Ориентировочный список документов, необходимых для оформления договора аренды земли:

• Кадастровый план земельного участка, поставленного на кадастровый учет (с установленными в результате межевания границами)
• Ситуационный план
• План подземных коммуникаций и наземных частей инженерных коммуникаций в ОПС Мосгоргеотреста
• Сведения из ДМЖ о наличии на земельном участке зданий и строений, находящихся в собственности Москвы
• Сведения из НИиПИ Генплана о подтверждении отсутствия изменений границ линий градостроительного регулирования
• Плана линий градостроительного регулирования
• Распорядительный документ о предоставлении земельного участка.

Если земельный участок на кадастровый учет не поставлен, то необходимо дополнительно оформить:

• Технический отчет геодезии
• Заключение государственной Земельной инспекции о результатах обмера и исследования земельного участка
• Организация разработки Заключения о градостроительных регламентах земельного участка
• Распорядительный акт Департамента земельных ресурсов г. Москвы об утверждении проекта границ земельного участка.
• Землеустроительный план, согласованный в ТОРЗе, Москомархитектуре, Управе района, ГУП НИиПИ Генплана, УФРС, у смежных землепользователей

Земельные участки, на которых расположены строения, сооружения, не являющиеся капитальными, передаются исключительно в аренду на срок не более 5 лет.

Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, занятого капитальным зданием, строением, сооружением, заключается на срок до 49 лет, но не менее 25 лет. Также, Правительство Москвы имеет право по особо значимым для города объектам принимать решение о предоставлении земельных участков в аренду на срок до 99 лет.

При регистрации права аренды на землю, находящуюся в собственности города Москвы неделимые земельные участки, занимаемые зданиями, строениями, сооружениями существуют особенности.

Лица, арендующие помещения, находящиеся в государственной собственности в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеют право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо право вступления в ранее заключенный договор. В случае отсутствия совместного обращения граждан или юридических лиц с целью приобретения прав на земельный участок и регистрация права аренды на землю, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы в рамках своей компетенции принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора на основании заявления первого обратившегося из указанных в настоящей статье лиц. При этом в договоре аренды предусматривается условие сохранения иными правообладателями помещений в этом здании на безусловное вступление в этот договор.

Если все здание, строение, сооружение или отдельные его части (помещения) находятся в пользовании лиц на основании договоров аренды, оформление договора аренды земли, занятого вышеуказанным зданием, строением, сооружением, заключается с множественностью лиц на стороне арендатора на срок, соответствующий максимальному сроку, установленному в договорах аренды данного здания, строения, сооружения или помещений в нем.

При наличии в здании, строении, сооружении собственников и арендаторов помещений на земельный участок, занимаемый зданием, строением, сооружением, заключается договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на срок не менее 25 лет. Меньший срок договора аренды может быть установлен исключительно по совместному заявлению собственников и арендаторов помещений в здании, строении, сооружении.

Основой для определения размеров платы за землю, при оформлении договора аренды земли, является кадастровая стоимость земель города, утверждаемая в установленном порядке по результатам оценки земель города, при осуществлении которой учитываются данные о рыночной стоимости земельных участков и иной недвижимости в городе Москве.

Оказываем помощь:

• пролонгации договоров аренды земельных участков (ранее заключенных с Правительством г. Москвы)
• в заключении договоров аренды земельных участков, предназначенных для обслуживания и эксплуатации офисов и зданий